A cidade desde os primeiros dias de 2013 vem debatendo a polêmica Planta Genérica de Valores (PGV) que é a base para aplicar sobre ela a alíquota do IPTU. Em palavras simples o que se quer é o recadastramento imobiliário com valor justo do imóvel, terreno ou construção.

Há que se ter cuidados para não praticar a injustiça tributária que é ofender a capacidade contributiva do cidadão. Muitos querem tributar sobre o “valor de venda” que é meramente uma expectativa do proprietário em alcançar o maior valor; outros acham que é pelo “valor de compra” e ai esbarramos no mesmo desejo do comprador alcançar o menor valor de aquisição.

Os técnicos recomendam nem um nem outro e sim o “valor venal” que seria uma “média” a ser pesquisada e que refletisse a justiça fiscal ainda que para o Código Tributário Nacional, o valor venal de um imóvel deve ser igual ao seu valor de mercado. Este valor tem difícil conceituação. Uma planta genérica não pode ter o condão de enveredar pelo caminho da fúria tributária, submeter a população a gastos desnecessários a favor do Município.

Como fazer? Há várias formas de implementar um projeto desta envergadura, seguem as minhas contribuições. Primeiramente precisamos ter em mente os distritos geo-políticos da cidade que são em número de 12. As pesquisas devem ser feitas em cada distrito, por bairro, por ruas, localidades. Há detalhes a serem pesquisados como por exemplo o tamanho do terreno, a sua testada, se é de frente para a rua, mas neste caso os arquitetos saberão como montar uma planilha objetiva e inteligente.

DISTRITOS ADMINISTRATIVOS DE FLORIANÓPOLIS

NORTE
CANASVIEIRAS: Sua área é 29, 30 Km2 , sendo que dele fazem parte: a sede de Canasvieiras e as praias de Canasvieiras, Daniela, Jurerê Internacional, Forte e as localidades de Vargem Pequena, Ponta Grossa e Lamim.  CACHOEIRA DO BOM JESUS Sua área é 30,37 Km2 , fazem parte desse Distrito as seguintes localidades: Cachoeira do Bom Jesus, Vargem do Bom Jesus, Vargem Grande, Ponta das Canas e Lagoinha. INGLESES DO RIO VERMELHO: Sua área é 20,47 Km2 , fazem parte dele: as praias de Ingleses, Brava e Santinho e as localidades de Capivari e Aranhas. RATONES: Sua área é 33,12 Km2 , a sua sede é a própria localidade de Ratones. SANTO ANTÔNIO DE LISBOA: Sua área é 22,45 Km2 , fazem parte as localidades: Cacupé, Sambaqui, Barra do Sambaqui e Santo Antônio de Lisboa.
CENTRO

SEDE Sua área total é 74,54 Km2 , composta em duas áreas: na parte continental com 12,1 Km2 e a parte insular com 62,44 Km2 . Fazem parte as localidades na área continental: Balneário, Canto, Estreito, Capoeiras, Coloninha, Bom Abrigo, Abraão, Monte Cristo, Pro-Morar, Sapé, Vila São João e outras; na área insular: Monte Verde, Saco Grande I e II, Itacorubi, Trindade, Santa Mônica, Córrego Grande, Pantanal, Saco dos Limões, Costeira do Pirajubaé, José Mendes, Prainha e Centro.
LESTE
LAGOA DA CONCEIÇÃO: Sua área é 55,28 Km2, , sendo que dele fazem atualmente parte as localidades: Costa da Lagoa, Praia e Parque da Galheta, Praia da Joaquina, Lagoa da Conceição, Canto da Lagoa, Retiro da Lagoa, Praia Mole e Porto da Lagoa.
BARRA DA LAGOA: criado a partir da recente Lei nº 4806/95 de 21/12/1995. Sua área é 4,75 Km2, desmembrado do Distrito da Lagoa da Conceição, mais precisamente, a localidade da Barra da Lagoa e Fortaleza. SÃO JOÃO DO RIO VERMELHO: Sua área é 31,68 Km2 , fazem parte dele as seguintes localidades: Moçambique, Parque Florestal e a própria sede do Distrital de que é a São João do Rio Vermelho.
SUL
RIBEIRÃO DA ILHA: Sua área é 51,54 km2 , fazem parte as localidades: Alto Ribeirão, Barro Vermelho, Caiacangaçu, Caeira da Barra do Sul, Carianos, Costeira do Ribeirão, Freguesia do Ribeirão, Praia do Naufragados, Tapera e Sertão do Peri. PÂNTANO DO SUL: Sua área é 47,68 Km2 , sendo que dele fazem parte as seguintes localidades: Praia da Solidão, Praia do Saquinho, Praia do Pântano do Sul, Lagoinha do Leste, Praia do Matadeiro, Praia do Matadeiro, Praia da Armação, Lagoa do Peri e Costa de Dentro. CAMPECHE: Sua área é 35,32 Km2 , desmembrou-se dos Distrito da Lagoa da Conceição. Fazem parte do Campeche as seguintes localidades: Morro das Pedras, Praia do Campeche, Campeche e Rio Tavares.

O SINDUSCON que adota as normas da ABNT – ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS também poderá contribuir com suas tabelas descriminadas no “CUSTO UNITÁRIO BÁSICO DE EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS, COMERCIAIS E INDUSTRIAIS – Desonerado”.

Nestas tabelas encontramos os valores atualizados quer para edificações comerciais, residenciais e galpões.   O valor venal dos imóveis  baseado em CUB é um bom caminho a ser seguido. É o verdadeiro valor real do imóvel. E os imóveis antigos? Como aplicar o CUB? Nestes casos a Comissão saberá encontrar um percentual pra mais ou pra menos, mas sempre sobre o valor do CUB,  que padronize a valoração. Meu julgamento é de que juntando bons avaliadores e com estes parâmetros em mente é possível em 12 meses formatar uma boa planta genérica de valores, que atenda a todos os interesses dos diferentes segmentos econômicos, privados e da prefeitura.

Assim a cidade ficará sabendo que o Norte, Sul, Leste e Continente tem valores diferentes por boas razões técnicas e não por consulta de telefones ou por classificados de jornais.